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物业公司二次装修管控“三段、五规、三方、六控、四法”
二次装修管控一直是物业公司项目管理上的难点，一个是管控难度大，业主抗性强，容易导致业主对立；二个是监督容易滞后，常常等违章已经完成或接近完成才被发现，造成既成事实；三个是容易滋生廉洁问题，员工私收业主钱物，对违章睁一眼闭一眼。
要做好二装管控，得从源头、过程、环境、人员四个方面综合施策，才能取得满意的效果。
归纳起来，就是“三段、五规、三方、六控、四法”。
二次装修管理规定+工作流程
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三段：防、管、预三个阶段
防的阶段：要提前介入项目规划、设计、营销等环节。在生活垃圾二次转运点（装修期做二装垃圾临时堆放点）、户型设计及公共配套（防止不当赠送面积）、营销承诺（防止样板房展示违章）等环节防范二装违建风险。
管的阶段：做好二装管控方案审批，制定二装高峰期的管理方案，现场加大对人员、材料、安全等方面的管理，防微杜渐，切实落实各级各岗位管理责任，保证违章建筑及时发现、及时反馈、及时制止、及时处理。
预的阶段：把成熟的项目二装管控经验编辑形成标准化模板，反馈到设计、施工、营销、现场管理阶段，举一反三，预防类似的问题再次发生。
五规：
1、 不得破坏建筑物外立面统一美观；
2、 不得破坏建筑物主体应力等结构安全；
3、 不得擅自改变建筑物原设计使用功能；
4、 不得损坏或侵占公共设备设施；
5、 不得引起关联利害业主投诉。
三方：
1、 物业管理方要有明确的二装管控方案；
物业公司在项目交付前要根据户型结构等因素预先制订好二装管控方案，对于违章装修的高风险点要制订明确的应对预案，疏堵结合，避免处置随意，众说纷纭，引发矛盾。
2、 业主方（二装单位方）要有装修方案备案并签订相关安全及二装管控协议；从契约关系上明确双方责任义务，避免重大纠纷。
3、 国家行政监督方（城市管理部门、物业公司主管部门、社区街道居委会、当地派出所等）要建立良好的监管协作关系；
共同营造有效的监管环境，群策群力防控违章行为。
六控
1、 控制装修时间防止扰民；
应当根据各项目实际情况规定二次装修施工时间，保障已入住业主及周边住户不受施工噪音侵扰。
2、 控制装修工人活动行为防止安全事故；
应当对二次装修过程中消防、高空安装作业、水电施工安全、设备设施使用安全、偷盗失窃等行为进行预防性干预。设置装修通道，便于对装修工人进行出入证登记管理。
3、 控制装修材料进场防止事实违建；
应当对小区的进出口进行有效管理，防止违章装修的材料进场，避免造成事实违章。
4、 控制二装垃圾堆运防止环境污染；
应当对装修材料及装修垃圾的转运、储放进行有效管理，装修材料及二装垃圾不得超限（超高、超长、超重等）转运，二装垃圾应袋装管理、定点堆放、定时清运。
5、 控制日常巡查防止违建苗头；
应当对二次装修户执行装修许可证管理，定时入户巡查，确保一有违建苗头就迅速制止；
6、 控制员工行为操守防止以权谋私；
应当建立多级交叉巡检制度和廉洁自律奖惩制度，早发现、早纠正、早处理。
四法
1、 做好装修前业主的宣传解释工作减少监管过程中的误解；
2、 做好装修过程中与业主的沟通交流，及时帮助业主解决我们力所能及的困难；
3、 做好装修过程中装修工人的人性关怀工作，提高柔性管理比例，减少装修工人对装修管控工作的对抗；
4、 做好装修结束后装修档案的归整，启动业主入住后的管理服务，降低入住业主与装修业主潜在冲突风险。
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亲爱的业主：
见信佳。
物业公司二次装修管理规定
为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定。
一、承重结构
大楼承重结构(如：承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。
二、液化气管道
大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的，严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向物业服务中心提供相关证明。
三、电气线路
电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。
四、给排水
给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通，并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。
五、防水
业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。
六、装修材料
(一)装修一律采用防火材料。
(二)外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。
七、外部装修
(一)安装防盗网。底层允许安装防盗网，但业主必须按管理处规定的统一式样、材料、安装方法安装。
(二)进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。
(三)外墙门窗不得随意改动。
八、施工场地
业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。
九、垃圾装运及清理
业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。
十、装修时间
(一)业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。
(二)小区内装修时间为早上8：00～12：00，下午2：00～6：00。
(三)如业主装修工期紧，征得物业服务中心同意后，装修时间可延长至晚上9：00，但必须在晚上6：00～9：00间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆、烤漆。
(四)装修工期一般不超过30天。
十一、防火
业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。
十二、其它
(一)业主应在申请获物业服务中心正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。
(二)业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。
十三、处罚
(一)业主若不按第一、第二项要求进行施工，经物业服务中心检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。
(二)业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。
(三)业主装修完毕须由物业服务中心进行验收，验收合格后方可入住。
十四、施工队伍
(一)业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修责任书》并领取临时出入证和施工许可证，如物业服务中心检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。
(二)业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从服务中心管理，遵守小区内一切管理规定。如施工人员不服从管理或经劝阻仍然不改者，物业服务中心有权拒绝该施工队伍进入小区。
物业管理圈微信平台
2017年9月11日
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亲爱的业主：
见信佳。
物业公司二次装修工作流程
不得使用对结构荷载造成影响的装修材料；不得对地面和墙面造成损坏；不得增加诸如卫生间、淋浴之类的设施。
一、目的
规范二次装修管理，确保二次装修安全。
二、适用范围
适用于物业管理处维修值班人员的值班管理。
三、职责
1、工程部、安管部人员严格执行二次装修管理规定。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工作流程
1、所有业主/用户进行内部装修必须接受物业服务公司统一管理。
2、在装修工作开展前，要求装修公司签订《治安消防安全责任书》、《装修承诺书》；
3、业主/用户在装修工程开始之前，须向客户服务中心提交下述文件，并同时将装修图纸交于业主/用户服务中心，由客服中心转交给工程维修部审核；
4、消防部门及其它有关政府部门对于施工单位资质、装修图纸及装修材料审核之批准文件；
5、交费收据（如管理费、押金等）；
6、所有施工人员的身份证复印件、暂住证、务工证、1寸照2张；
7、图纸要求清晰但不限以下资料：
i.、室内平面图
1.室内间隔或加建墙的高度；
2.保险柜或重型装置的重量及尺寸；
3.提升地面工程及地下电力、电脑布线状况。
ii.、天花平面图
1.天花、龙骨吊顶施工图；
2.照明灯盘位置；
3.原吊顶内设备的更改或增加；
4.原吊顶消防喷淋头或烟感器更改位置。
iii.、电力分布图
1.总配电图、分区配电盘的位置、类别及功能；
2.总配线图具体详细技术资料。
iv.、空调分布图
1.风机盘管位置；
2.空调温度控制器位置及分配；
8、业主/用户提交的装修图纸不得与国家有关设计规范相抵触；不得对原机电设施作重大改变；不得增加或减少原机电设施的任何功能；不得改变电梯大堂、公共走道、卫生间等公共部分之任何设计。
9、不得在公共部分(包括公共走廊墙壁和各单位玻璃门内外)张贴或设置任何印刷物和标志物。
10、业主/用户在装修时不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层等，地面装饰请不要用瓷砖、大理石以及其它超重材料，地面装饰材料厚度不超过20毫米。
11、不得使用对结构荷载造成影响的装修材料；不得对地面和墙面造成损坏；不得增加诸如卫生间、淋浴之类的设施；不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料；不得采用影响小区内部整体风格的装修材料。
12、装修图纸经批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，需经书面批准；物业管理圈微信平台；擅自施工者，有权终止其施工，并追究其经济和法律责任。
13、装修人员只能使用货梯或消防通道，所有沉重物件搬入小区须事先得到小区结构工程师的书面同意。装修人员对公共地方(如小区天花、地板、墙壁、电梯等)不得造成任何损坏，任何因此而引起的损坏由物业服务中心统一修缮，修缮费用从装修押金中扣除。
14、对涉及空调、消防、电力、给排水、弱电等系统设施的施工，业主/用户须雇用指定的施工单位。
15、所有材料、设备、工具及废物等须放置在装修单位范围内，不得占用任何公共区域，所有垃圾、碎片等杂物必须在规定的时间搬运，施工区域任何时候须集团公司限在装修单位内。
16、所有装修材料进入小区以及所有废料搬出小区均须在管理人员在场的情况下进行。
17、装修单位施工人员的管理见“装修单位工作人员管理规定”。
18、施工单位须缴纳本守则“装修收费标准”规定的装修管理费用，并应上相关施工保险。
19、为确保小区安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修单位内每100平方米备有不少于两个手提灭火器。
20、小区禁止吸烟、赌博、不道德和违法行为，禁止使用放声设备。
21、装修时间晚18:00-早7:30为无噪音无气味施工；早8:00-晚18:00允许有噪音气味施工。晚18:00-次日8:00施工须填写装修加班申请表，报工程维修部批准后方可实施。办公区需在非工作时间或节假日施工。
22、凡施工过程中临时用水、用电等配合供给工作，均由工程维修部负责。用水、用电位置由工程维修部指定。用电不得超过原设计标准。
23、施工中需使用危险材料时，必须按工程维修部规定位置堆放，无施工情况下危险材料不得置放于小区装修单元内。
24、每日工作结束后，将废料、垃圾等清理袋装到指定位置并清洁好清运路线，当日必须运走。清理时要把废料作封闭处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等现象。
25、利用排气扇，尽量把施工区域做成负压区，防止施工时产生的气味和尘土影响公共区域和其他业主/用户。
26、施工期间发生危险情况时，在情况许可下，施工人员应主动抢救险情，并听从管理人员指挥，直到情况处理完毕为止。
以上各项如果业主/用户已经认可并办理了相关手续后，经客户服务中心批准，业主/用户方可进行装修。
做好二装管控，防止违章失控是小区居住品质和物业保值增值的保证，也是物业公司的义务和职责所在。
（物业管理圈微信平台综合自：风临鹤云、溢海嘉业资讯、沈阳奥体万达物业）
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